Rà soát giấy chứng nhận, quy hoạch, hạn chế giao dịch và hiện trạng sử dụng đất
Không chỉ xem giấy chứng nhận có đúng tên hay không. Cần đặt giấy chứng nhận cạnh quy hoạch, nguồn gốc sử dụng, ranh giới, lối đi, tài sản gắn liền với đất, tình trạng thế chấp/kê biên và các cam kết đã trao đổi giữa các bên.
Với nhà đất, rủi ro thường nằm ở phần bị bỏ qua: hiện trạng sử dụng có khớp hồ sơ địa chính không, lối đi và ranh giới đã rõ chưa, đất có bị hạn chế giao dịch không, người bán có đủ thẩm quyền định đoạt không và nghĩa vụ tài chính đã được nhìn thấy đầy đủ chưa.
Nếu đang chuẩn bị đặt cọc hoặc nhận chuyển nhượng, luật sư cần đọc hồ sơ theo thứ tự: quyền của người đứng tên, tình trạng pháp lý của thửa đất, quy hoạch và hạn chế sử dụng, nghĩa vụ tài chính, sau cùng là các trao đổi đã tạo thành cam kết. Chỉ khi các lớp này khớp nhau mới nên chốt bước giao dịch.
Nếu đã phát sinh bất đồng, việc rà soát chuyển sang câu hỏi khác: bên nào đang giữ giấy tờ, tiền đã giao theo căn cứ nào, có chứng cứ về hiện trạng hoặc cam kết không, và còn kịp yêu cầu ngăn chặn, thương lượng hay khởi kiện theo hướng nào.
Căn cứ thường phải đối chiếu
- Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn
- Luật Nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản
- Bộ luật Dân sự và pháp luật công chứng
Trước tiên cần làm rõ
- Chủ thể đứng tên và thẩm quyền định đoạt tài sản
- Quy hoạch, ranh giới, lối đi và hiện trạng sử dụng
- Thế chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng hoặc nghĩa vụ tài chính
- Chứng cứ về tiền đã giao, cam kết và quá trình trao đổi
Nội dung được kiểm tra
- Chủ thể, nguồn gốc và tình trạng sở hữu
- Quy hoạch, hiện trạng và hạn chế giao dịch
- Thuế, phí và thời điểm chuyển quyền
Hồ sơ thường cần
- Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính
- Giấy tờ nhân thân, hôn nhân và ủy quyền
- Hợp đồng, biên nhận, chứng từ thanh toán
- Tài liệu quy hoạch, hiện trạng và trao đổi giữa các bên
Kết quả hỗ trợ
- Báo cáo pháp lý về tài sản
- Bộ hợp đồng và hồ sơ thủ tục
- Lộ trình giao dịch hoặc xử lý tranh chấp